치솟는 서울 집값, 규제에도 멈추지 않았다
정부가 토지거래허가구역 지정(‘토허제’)을 번복하고 ‘10·15 대책’이라는 강도 높은 규제를 내놨지만, 서울 아파트값은 최근 2주 동안 0.54% 올랐습니다. 강남권 일부 단지는 신고가까지 찍으며 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 심화됐고, 전세 매물은 빠르게 줄어들고 있습니다.
왜 이런 현상이 생겼을까?
첫째, 반복된 규제의 부작용입니다. 다주택자 취득세·종부세 강화로 투자 수요가 외곽 다주택에서 ‘한 채’ 보유 전략으로 옮겨가면서 강남3구·마용성(마포·용산·성동) 같은 상급지로 자금이 몰렸습니다.
둘째, 공급 지체도 원인입니다. 재건축·재개발 인허가 절차가 길어지고 금리 상승으로 신규 분양이 줄면서 실제 입주 물량이 부족한 상황입니다.
셋째, 임대차 3법 개정 움직임입니다. ‘3+3+3’(계약 3년+2회 연장 최대 9년)이 현실화될 경우, 임대인은 장기 고정 임차인을 꺼리며 월세 전환이나 보증금 인상으로 대응하려 합니다. 결과적으로 전세 물량이 더 줄어들 수 있다는 우려가 커졌습니다.
전세·대출·소비 생활엔 어떤 영향?
• 전세: 물량 감소 가능성이 크면 새로 이사해야 하는 세입자는 월세나 반전세(보증금+월세)로 갈아탈 확률이 높아집니다. 월세 전환이 빨라지면 매달 고정지출이 늘고, 가계 현금흐름 관리가 중요해집니다.
• 매매: 집값이 오르더라도 거래량은 지난해 대비 크게 줄었습니다. 주택담보대출 금리(4%대 후반~5%대 초반)가 여전히 높아 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출) 수요는 제한적입니다. 실수요자는 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제와 자신의 상환 능력을 함께 따져야 합니다.
• 소비 및 투자: 주거비 부담이 늘면 자연스럽게 소비 지출이 위축될 수 있습니다. 반면 보유 주택의 시세가 올라 체감 부(富)가 증가할 경우, 일부 가계는 소비를 확대할 수도 있어 양극화가 심해질 가능성이 있습니다.
체크포인트: 지금 내 전략 점검하기
- 6개월 이내 이사 계획이 있다면 전세 물량·월세 시세를 미리 확인
- 대출 만기 연장 시점이 가까우면 금리 변동 가능성에 대비해 여유 자금 확보
- ‘한 채 집중’ 현상에 따라 지역별 시세 격차가 더 벌어질 수 있으므로, 투자 목적이라면 입지·가격·보유 기간을 다시 계산
정리하자면, 정부 규제가 강화돼도 시장은 공급 부족과 제도 변화에 따라 예상과 다른 방향으로 움직일 수 있습니다. 매매·전세·대출 여부는 개인의 소득, 부채, 거주 계획에 따라 달라지는 만큼, 뉴스 한두 건만 보고 서둘러 결정하기보다 여러 변수를 점검하고 스스로 판단하시길 권합니다.
출처
- (토허제 번복부터 삼중규제 초강수까지…그래도 올랐다)
- (“9년 묶이면 누가 전세 놓나”…'3+3+3' 법안에 전세매물 씨 …)
- ("결국 여기는 오를 것"…서울 상급지 똘똘한 한 채 쏠림 심화 …)