집값·전세·월세가 모두 오른다?
서울과 수도권 집값이 내년에도 오를 것이라는 전망이 나왔습니다. 주택산업연구원은 서울 4.2%, 수도권 2.5% 상승을 예측했고, 전세·월세까지 동시에 뛰는 ‘3高(고)’ 가능성을 언급했습니다. 여기에 임대차계약을 최대 9년까지 늘리는 법안이 추진되면서, 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라질 것이라는 우려도 커졌습니다.
왜 이런 분위기가 이어질까
첫째, 공급이 부족합니다. 내년 수도권 아파트 입주 물량은 2만 9천 가구로 올해보다 크게 줄어듭니다. 주택 공급 대책 발표가 1월 이후로 밀리면서 시장은 “당장 나올 새집이 없다”는 불안에 갇혀 있습니다.
둘째, 규제 효과도 제한적입니다. 지난해 잇따른 대출·세제 규제에도 서울 아파트값은 연간 8% 넘게 올랐습니다. 수요를 억누르는 정책만으로는 가격을 잡기 어렵다는 의미입니다.
셋째, 임대차보호법 개정안이 변수입니다. 계약갱신청구권을 3년씩 두 번(총 9년) 행사할 수 있게 되면 집주인은 장기 거주에 대비해 초기 전세보증금을 크게 올리거나 월세로 돌리려 할 가능성이 큽니다.
내 재테크에 미칠 파장
- 전·월세 거주자
- 전세 매물 감소 가능성이 높아 ‘전세→월세’ 전환 추세가 빨라질 수 있습니다.
- 월세를 선택할 경우 매달 나가는 고정비가 늘어 예·적금·투자 여력이 줄어들 수 있습니다.
- 주택 구입 예정자
- 집값 상승 전망은 매수 압박으로 이어지지만, 한국은행은 주택담보대출(집 살 때 받는 대출) 증가세가 둔화됐다고 봅니다. 대출 규제와 고금리(연 4%대 이상)가 여전히 부담입니다.
- 세제 개편 방향이 확정되지 않아 보유세(집을 갖고 있을 때 내는 세금)와 거래세(사거나 팔 때 내는 세금)가 어떻게 바뀔지 지켜봐야 합니다.
- 투자·자산 배분
- 부동산 비중을 늘리려면 ▲금리 향방 ▲세제 변화 ▲지역별 공급 계획을 함께 고려해야 합니다.
- 전·월세 수요가 늘면 수익형 부동산(오피스텔·도시형생활주택 등)의 공실률이 개선될 수 있지만, 금리 상승으로 대출 이자도 커집니다.
체크 포인트
- 대출 금리: 기준금리 인하 신호가 나오기 전까지 3% 후반~4%대 주담대 금리가 이어질 가능성이 높습니다.
- 세제 개편: 보유세 완화, 거래세 조정이 동시에 나올 경우 매물 증가와 가격 조정 폭이 달라질 수 있습니다.
- 월세 부담: 총소득 대비 주거비 비중을 25~30% 내로 관리해 다른 소비나 투자를 압박하지 않도록 계획을 세우세요.
정리하자면, 공급 부족과 임대차 제도 변경이 겹치면서 매매·전세·월세 가격이 모두 오를 가능성이 있습니다. 다만 금리, 세제, 개인의 현금흐름에 따라 유불리가 갈리므로, 주택 구매나 대출·투자 여부는 자신의 재무 상황과 위험 감내 수준을 따져 신중히 판단하시기 바랍니다.
출처
- '매매·전세·월세', 내년 주택시장 3高…공급 이어 세제 개편 촉각 (https://v.daum.net/v/20251228050304244)
- 전세 최대 9년 법안 추진… "임대차시장 월세화 더 빨라진다" (https://www.moneys.co.kr/article/2025101615494250300)
- 부동산 규제 효과 한계 '뚜렷'…'태부족' 주택 공급 정책은 '삐걱' (https://www.dailian.co.kr/news/view/1591147/)