새 정부 부동산 정책, 임대차 개정, 고가주택 세제까지 한꺼번에 움직인다
새 정부가 2026년 3월 대대적인 농지 전수조사와 강제매각까지 검토하고, 국회에서는 전‧월세 계약을 최장 9년까지 연장하는 법안이 발의됐습니다. 여기에 고가 아파트 대출 규제가 계속되는 가운데, 다주택자 양도세 중과 유예가 끝날 가능성까지 거론되며 주택 시장을 둘러싼 규제 퍼즐이 다시 맞춰지고 있습니다.
왜 이렇게 규제가 쏟아질까
수도권 집값이 꿈틀거리자 정부는 ‘투기 수요’(가격 차익만 노리고 사는 수요)를 걸러내려 합니다. 농지까지 샅샅이 조사해 실제 농사 목적이 아닌 토지는 매각하겠다는 메시지가 대표적입니다. 한편 세입자 보호를 강화하자는 흐름도 뚜렷합니다. 전세 사기가 반복되자 임대 기간을 3+3+3, 최대 9년으로 늘리고 임대인 정보를 의무 공개하자는 법안이 등장했죠.
고가 주택 규제는 이미 작동 중입니다. 주택담보대출비율(LTV)이 40% 안팎으로 묶인 가운데 서울 아파트 가격은 46주 연속 올랐습니다. 대출이 막히니 현금 여력이 있는 수요가 비싼 집에 몰렸고, 정부는 다주택자에게 부과하던 양도세 중과 유예를 2026년 종료할지 고민하고 있습니다.
내 재테크에 미칠 영향은?
● 대출: 농지‧주택 조사가 강화되면 담보로 활용되는 토지나 주택의 심사가 더 까다로워질 수 있습니다. 이미 주택담보대출 한도가 빠듯한데 추가 규제까지 더해지면 자금 조달 계획을 다시 짜야 합니다.
● 전‧월세: 계약을 9년까지 연장할 수 있게 되면 세입자는 이사 걱정을 덜 수 있지만, 집주인이 전세를 아예 월세로 돌리거나 매물을 줄일 가능성도 있습니다. 결과적으로 전세 보증금이 상승할 수 있다는 지적이 나옵니다.
● 매매·세제: 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 다주택자는 매도 시 세금을 더 내야 합니다. 2025년 말까지 ‘정리 매물’이 늘 가능성이 있어, 실수요자는 매물 추이를 지켜볼 필요가 있습니다. 다만 가격 방향은 금리, 경기 등 변수에 따라 달라집니다.
체크포인트
- 청년 대상 ‘바로내집’ 공공아파트는 시세의 55~70%로 공급되지만 2030년까지 600가구 수준입니다. 공급 효과가 지역 전체 가격을 누르기엔 제한적입니다.
- 고가 주택일수록 대출이 사실상 막혀 있어, 자금 출처가 투명하지 않으면 거래 성사 자체가 어려워질 수 있습니다.
- 전세 9년제는 국회 통과 여부가 불확실하지만, 논의만으로도 시장 심리에 영향을 줍니다. 계약 갱신을 앞둔 분은 공인중개사와 계약서 문구를 꼼꼼히 확인하세요.
정리하자면, 부동산 관련 규제와 보호 장치가 한꺼번에 논의되면서 향후 1~2년간 주택 대출, 전‧월세, 매매세제 환경이 바뀔 가능성이 큽니다. 하지만 규제의 최종 형태, 금리 수준, 경기 흐름에 따라 시장 반응은 달라질 수 있으니, 투자나 대출 여부는 본인의 소득, 현금 흐름, 거주 계획을 종합해 신중히 판단하시기 바랍니다.
출처
- (이재명 정부, 2026년 3월 초강력 부동산 정책 예고: 농지 전수조사 및 강제매각 검토 https://www.youthassembly.kr/news/928316)
- ('세입자 최대 9년 거주' 갱신법 발의…"누가 전세 내놓겠나" 시끌 https://www.mt.co.kr/estate/2025/10/16/2025101608304448711)
- (대출 안 나오는 '비싼 집'이 더 올랐다…2026년엔 다를까? https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1237835.html)