올해 부동산 시장은 ‘대출은 더 조이고, 세제는 일부 완화되고, 집값은 지역·가격대별로 따로 노는’ 흐름이 겹쳐져 있습니다. 최근 정부가 고가주택 대출 문턱을 높였지만, 정작 서울과 수도권의 일부 고가 아파트 가격은 다시 꿈틀거리고 있다는 소식이 대표적입니다. 2026년까지 이어질 가능성이 있다는 전망까지 나와, 내 집 마련이나 투자 시기를 고민하는 직장인들의 혼란이 커지고 있습니다.
대출 규제는 왜 강화될까?
대출 규제(은행에서 돈 빌리기 조건을 까다롭게 만드는 조치)는 가계부채가 빠르게 불어나는 것을 막기 위한 정책 수단입니다. 특히 12억 원이 넘는 주택에는 주택담보대출비율(LTV)이 20~30% 수준으로 낮게 적용돼, 현금 여력이 큰 사람만 살 수 있도록 설계돼 있습니다. 그럼에도 일부 인기 지역 집값이 오르는 이유는 다음과 같습니다.
- 시중에 풍부한 유동성(돌아다니는 돈)이 여전히 존재
- 학군·교통 같은 지역적 희소성
- ‘대출 규제는 언젠가 풀린다’는 기대 심리
결국 돈을 빌리지 않고도 살 수 있는 고소득층 수요가 고가주택으로 몰리며 가격을 지탱하고 있는 셈입니다.
세제 변화, 누구에게 유리할까?
2026년 세법 개정안의 큰 축은 ‘보유세 강화, 거래세 완화’ 방향입니다. 예를 들어 양도세 중과 유예 연장 가능성이 거론돼 다주택자가 매물을 내놓을 동기를 줄 수도 있습니다. 반면 1주택자의 재산세·종부세 부담은 단계적으로 늘어날 수 있어 장기 보유 비용이 커질 전망입니다. 세입자 지원책도 있습니다. 월세 세액공제율이 지금보다 확대돼 연말정산 환급액이 늘어날 예정입니다.
내 지갑에는 어떤 영향?
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대출
- 규제 지역에서 9억 원 넘는 집을 살 경우, 전체 매매가의 절반 이상을 현금으로 준비해야 할 수 있습니다.
- 변동금리 비중이 큰 분은 추가 금리 인상 위험도 염두에 두어야 합니다.
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예·적금
- 고가주택 가격 상승이 소비 심리를 자극하면 한국은행이 기준금리를 당분간 높게 유지할 가능성이 있습니다.
- 금리가 높을 때는 예·적금 금리도 올라가므로 ‘안전 자산’ 선호가 커질 수 있습니다.
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월세·전세
- 월세 세액공제 확대로 실수령액이 늘어날 수 있지만, 세입자 경쟁이 심한 지역은 월세 자체가 오를 가능성도 있습니다.
- 전세자금대출 규제는 상대적으로 느슨해 ‘전세 → 월세’ 전환 속도가 완만해질 수 있다는 분석도 나옵니다.
정리하자면, 대출 규제 강화와 세제 변화가 동시에 진행되는 지금은 ‘현금 동원 능력’과 ‘보유 기간’에 따라 유불리가 크게 달라집니다. 집을 사거나 팔지, 월세로 살지 결정할 때는 자신의 소득 구조·대출 한도·거주 계획을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 투자나 대출은 어느 한쪽에 유리하다고 해서 모두에게 맞는 해법이 되지 않습니다. 최종 판단은 스스로의 상황을 면밀히 따져 신중히 내리시기 바랍니다.
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