올해 서울 아파트 시장은 ‘공급은 크게 줄었는데, 가격은 애매하게 버티는’ 진풍경을 보이고 있습니다. 3년 전보다 신규 분양 물량이 절반 수준으로 떨어졌고(25개 자치구 중 8곳은 아예 분양이 0건), 전세-보증금 제도를 9년까지 연장하자는 ‘3+3+3’ 법안이 나오면서 전세 물량도 빠르게 말라가는 분위기입니다. 집값 상승 폭은 최근 0.18%로 숨 고르기에 들어갔지만, 분당·수지처럼 0.43% 뛰는 지역도 있어 불안감이 완전히 가라앉지 않았습니다.
공급이 왜 줄었을까?
- 재건축·재개발 인허가가 까다로워지면서 착공이 지연됐습니다.
- 자재·인건비가 동시에 올라(공사비 인상) 사업성이 떨어졌고, 시행사들은 분양 시점을 미루는 중입니다.
- 대출 규제 강화로 분양 받아줄 실수요자가 줄 것이라는 판단 역시 영향을 줬습니다.
이처럼 ‘새 집’ 공급이 막히면, 기존 주택에 수요가 몰려 가격이 쉽게 내려가지 않습니다. 실제로 한국부동산원 자료를 보면 서울 평균 상승률이 주춤해도, 개발 호재가 있는 일부 지역은 여전히 강세를 유지하고 있습니다.
전세 시장엔 어떤 바람이 불까?
국회에 제출된 ‘3+3+3’ 개정안은 계약갱신청구권을 2번까지 쓸 수 있게 해 총 9년간 같은 집에 살 수 있도록 하는 내용입니다. 임차인 보호에는 긍정적이지만, 집주인 입장에선 장기 고정 계약 부담이 커집니다. 결과는 두 가지로 요약됩니다.
- 보증금을 올려 받거나,
- 전세를 월세(혹은 반전세)로 바꾼다.
이미 시장에는 ‘월세화’ 조짐이 빠르게 확산되고 있습니다. 전세 품귀가 이어지면, 새로 이사하려는 세입자들은 선택지가 줄어들어 이중 부담을 질 가능성이 큽니다.
내 재테크 전략은 어떻게 바뀔까?
대출, 예금, 소비 측면에서 체크할 포인트는 다음과 같습니다.
- 주택 매수: 공급 부족이 장기화되면 집값이 크게 빠지기는 어렵지만, 금리와 경기 상황도 변수입니다. 실수요라면 청약·분양 일정, 금리 수준을 함께 살펴보는 ‘삼중 점검’이 필요합니다.
- 전세 계획: 1~2년 내 이사를 고려한다면 전세 매물이 줄어 비용이 상승할 수 있다는 점을 미리 예산에 반영하세요. 보증금 대출 금리도 함께 확인해야 합니다.
- 월세 전환 대응: 월세 비중이 커질수록 현금흐름(매달 빠져나가는 고정비)을 꼼꼼히 따져야 합니다. 연 3%대 예금에 넣어 둘 자금이 월세로 빠져나가는지, 혹은 전세대출 이자가 더 유리한지 계산기가 필요합니다.
- 투자 포트폴리오: 주택 외 자산(주식·채권·펀드 등)을 보유했다면, 부동산 변동성이 커질 때 타 자산 비중을 조정해 리스크를 분산할 수 있습니다.
정리하자면, 서울 아파트 공급 축소와 전세 제도 개편 움직임이 동시에 진행되면서 주택 시장은 ‘사려는 사람도, 빌리려는 사람도’ 불확실성이 커진 상태입니다. 다만 공급 공백이 반드시 가격 급등으로 이어진다고 단정할 수 없고, 전세 제도 변화도 법안 통과 과정에서 수정될 수 있습니다. 주택 매수·전세·월세 전환 등 모든 결정은 금리, 가계 재무상태, 거주 계획을 함께 고려해 스스로 판단하시길 바랍니다.
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