한눈에 보는 이번 소식
정부와 서울시가 연말 추가 주택공급 대책을 내놓지 못한 가운데, 임차인이 최대 9년까지 거주할 수 있도록 하는 ‘3+3+3’ 법안까지 추진되면서, 서울 주택시장에 불확실성이 커지고 있습니다. 공급은 늦어지고 임대차 규제는 더 강화될 가능성이 생기자, 매매·전세 모두에서 매물 부족과 가격 불안이 동시에 나타나는 분위기입니다.
공급 지연, 왜 생기나
국토교통부와 서울시는 용산 정비창 등 대규모 개발 구상에 대해 면적과 방식에서 이견을 보이고 있습니다. 양측 조율이 늦어지자 “연말 추가 공급책”으로 기대됐던 발표가 내년으로 미뤄졌습니다. 이미 올해 1~11월 서울 아파트값이 8.04% 올랐는데(한국부동산원 자료), 공급 가시화가 늦어질수록 수급 불균형 우려는 커질 수밖에 없습니다.
또 10·15 대책에 따라 서울 전역과 경기 일부가 토지거래허가구역으로 묶이면서, 거래 성사 자체가 까다로워졌습니다. 규제를 통해 투기 수요를 잠그겠다는 취지지만, 실제로는 “허가 받기 번거롭다”는 이유로 매도·매수를 모두 미루는 ‘거래 절벽’이 심화됐습니다. 이 과정에서 강남·용산처럼 수요가 탄탄한 곳은 신고가가 이어지며 정책 실효성 논란이 나오고 있습니다.
전세제도 변화가 몰고 올 파장
범여권 일부 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안의 핵심은 ‘3+3+3’, 즉 최초 3년+갱신 3년+재갱신 3년까지 임차인의 거주기간을 보호하자는 내용입니다. 이미 2020년 도입된 2+2(계약갱신청구권) 때도 전세 물량이 줄고 보증금이 올랐다는 지적이 있었습니다. 이번에 기간이 더 길어지면 임대인은
- 장기간 가격을 묶는 것에 부담을 느껴 전세를 월세로 돌리거나
- 최초 전세금을 더 높게 설정해 리스크를 만회하려는 움직임
을 보일 가능성이 큽니다. 결과적으로 신규 세입자가 느끼는 ‘진입 장벽’이 더 높아질 수 있다는 점이 전문가들이 우려하는 대목입니다.
내 지갑엔 어떤 영향?
• 매매 계획: 공급 지연과 거래허가 규제로 매물이 줄어 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 특히 인기 지역은 호가가 급등·급락을 반복할 수 있어, 실수요자는 자금계획과 타이밍을 더 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다.
• 전세·월세: 3+3+3 논의만으로도 전세 물건이 빠르게 줄고 있습니다. 계약을 앞둔 세입자는 전세가·전환율(전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율) 변화를 수시로 확인해 두어야 합니다.
• 대출: 매매·전세 가격이 오르면 필연적으로 대출 규모도 커집니다. 금리가 고점 부근이라 이자 부담이 크므로 총부채원리금상환비율(DSR, 연소득 대비 원리금 상환 한도) 여유를 미리 계산해 두는 것이 안전합니다.
정리하자면, 공급·규제·임대차 제도 변화가 한꺼번에 얽히며 주택시장은 당분간 불확실성이 이어질 전망입니다. 투자나 대출은 각자의 자산 규모, 소득 안정성, 거주 계획에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 여러 시나리오를 비교한 뒤 스스로 판단하시기 바랍니다.
출처
- 연말 추가 공급대책 없나…국토부·서울시 엇박자 계속 (https://www.youtube.com/watch?v=M2CUl4HPLbI)
- “9년 묶이면 누가 전세 놓나”…'3+3+3' 법안에 전세매물 씨 … (https://www.mk.co.kr/news/business/11444796)
- "풀어도 묶어도, 결국은 올랐다"…토허제 실효성 … (https://www.fnnews.com/news/202512200701502129)