정부가 서두르는 ‘주택 공급 로드맵’과 전세 제도 변화
10·15 대책 이후 부동산 시장 점검에 나선 정부·여당이 “수도권 집값은 숨 고르기 중이지만 여전히 상승 압력이 있다”며 주택 공급 계획을 빠르면 내년 1월 구체화하겠다고 밝혔습니다. 동시에 국회에는 계약갱신청구권을 최대 9년(3+3+3)까지 늘리는 임대차보호법 개정안이 발의돼 전세 매물 감소 우려가 커지고 있습니다. 여기에 2026년 서울 아파트 입주 물량이 올해보다 31%나 줄어들 것으로 예상돼 ‘전세난 재현’ 가능성도 제기됩니다.
왜 이런 정책·전망이 동시에 나올까?
첫째, 집값 흐름입니다. 금리 인상과 경기 둔화로 수도권 가격 상승세가 한풀 꺾였지만, 절대 가격 수준이 높고 공급 부족 인식이 여전해 정부는 ‘속도감 있는 공급’에 방점을 찍었습니다. 공급 계획이 시장 신뢰를 얻으려면 구체적인 입지·물량·일정이 필요하다는 점도 강조됐습니다.
둘째, 임차인 보호 강화 흐름입니다. 2020년 ‘2+2’(최대 4년) 계약갱신청구권 도입 후 세입자 거주 안정성은 높아졌지만 전세 물량이 줄고 보증금이 크게 올랐다는 지적이 있었습니다. 이번 ‘3+3+3’ 법안은 세입자 보호 폭을 넓히자는 취지지만, 집주인들이 전세를 회수하거나 월세로 돌릴 가능성도 커 전세시장 불안을 키울 수 있다는 비판이 나옵니다.
개인 재테크에 미칠 영향은?
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전·월세 시장
• 공급 부족 전망과 9년 갱신안 논의가 맞물리면 전세 물건 자체가 희소해질 수 있습니다. 신혼부부·청년처럼 새로 임차하려는 가구는 월세 전환, 보증금 상승에 대비해야 합니다.
• 갱신 상한선(연 5%) 규정을 의식해 집주인이 처음부터 보증금을 높게 책정할 유인이 생길 수 있습니다. -
내 집 마련·청약 전략
• 내년 1월 발표될 공급 로드맵은 서울·수도권 신규 분양 일정에 영향을 줍니다. 청약을 노린다면 지역·입지별 공급계획과 분양가상한제 적용 여부를 살펴야 합니다.
• 입주 물량이 줄어드는 2026년을 고려하면, 전·월세에 머무르다 분양·매입을 노리는 경우 주거 비용이 예상보다 길게 늘어날 수 있습니다. -
대출 계획
• 전세자금대출 한도나 금리가 변동될 때 주거비 부담이 두 배로 뛸 수 있으므로, 갱신 여부·보증금 증액분을 미리 계산해 여윳돈과 대출 가능액을 점검해두는 편이 좋습니다.
앞으로 체크할 포인트
• 정부 공급 계획 발표 시기·세부 물량
• 임대차 3+3+3 법안 국회 통과 여부
• 2025~2027년 수도권 아파트 착공·입주 추이
정리하자면, 주택 공급 지연과 임대차 제도 변화가 동시에 진행되면서 전·월세 시장 불확실성이 커지고 있습니다. 다만 모든 정책은 국회 논의와 지자체 협의를 거쳐 변동될 수 있고, 향후 금리·경기 상황도 변수입니다. 투자나 대출, 전·월세 계약은 각자의 재무 여건과 위험 수용도에 따라 달라질 수 있으니, 관련 자료를 충분히 확인하고 스스로 판단하시기 바랍니다.
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