올해 서울 아파트값이 연초 대비 8.48%나 뛰어 문재인 정부 시절 ‘미친 집값’ 기록까지 넘어섰습니다. 전셋집 구하기가 어려워 세입자 절반이 계약갱신요구권(2년 추가 거주를 요구할 수 있는 권리)을 썼고, 정부는 파주·의왕 등에 공공지원 민간임대 6,000가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 결국 ‘매매·전세·공공임대’ 세 축에서 동시다발적인 변화가 진행 중이라는 소식입니다.
서울 집값, 왜 다시 오르나
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‘똘똘한 한 채’ 쏠림
대출 규제가 강해지자 다주택 대신 입지가 좋은 강남·용산 한 채만 사려는 수요가 늘었습니다. 수요는 몰리는데 물건(매물)은 적어 가격이 밀려올라간 셈입니다. -
거래량 감소의 역설
올해 서울 아파트 거래 건수는 작년보다 20% 이상 줄었습니다. 매물이 잠기면 호가(주인이 부르는 가격)를 낮출 유인이 없기 때문에 통계상 거래가 적어도 평균 가격은 상승할 수 있습니다.
전월세 시장은 왜 불안할까
전세대출 한도 축소와 2년 전 도입된 임대차 3법(계약갱신·전월세 상한제 등) 영향으로 전세 물량이 줄었습니다. 세입자는
- 집을 찾지 못해 ‘그냥 눌러앉기’
- 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’
로 대응하고 있습니다. 실제로 올해 서울 아파트 계약 10건 중 4건이 갱신, 그중 절반은 갱신권을 사용했습니다. 월세 상승 폭이 전세보다 큰 ‘전세의 월세화’ 현상도 두드러집니다.
내 지갑에 미칠 영향
• 주택 구입 계획
- 집값이 단기간 급등했지만 거래가 적어 시세 파악이 어렵습니다. 실수요자는 △거래량 △동일 단지 실거래가 △자금조달 능력 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 전·월세 거주자 - 재계약 6개월 전부터 인근 시세를 확인하고, 필요하면 보증금 일부를 월세로 전환해 총주거비를 낮추는 방안도 검토해볼 만합니다.
• 대출 관리 - 주택담보대출비율(LTV) 규제로 필요한 자금을 다 빌리지 못할 수 있습니다. 신용대출을 무리하게 끌어오면 총부채원리금상환비율(DSR) 제한에 걸릴 수 있으니 상환 계획을 먼저 세우세요.
공급 확대, 얼마나 도움 될까
정부는 수도권에 공공지원 민간임대 6,000가구(이 중 2,000가구 실버스테이)를 추진합니다. 임대료 상승 폭을 시세의 5% 내외로 제한하고 10년 이상 거주가 가능해 중·장기 주거 안정에 숨통을 틔워줄 수 있습니다. 다만 실제 입주까지는 통상 4~5년이 걸리므로 당장 체감 효과가 크지 않을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
정리하자면, 집값 급등과 전세 품귀가 동시에 나타나는 상황에서 정부는 장기 임대 공급 카드로 대응 중입니다. 매매·전세·임대 어느 선택이든 각자의 주거 계획, 소득, 대출 가능 한도를 따져 결정해야 하며, 향후 금리·규제 변화에 따라 시장 분위기가 달라질 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 투자나 대출은 최종적으로 본인의 판단과 책임 아래 이루어져야 합니다.
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