올해 부동산·세제 관련 핵심 키워드는 ‘시간’입니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝나고, 동시에 임대차계약을 최장 9년까지 묶는 ‘3+3+3’ 법안이 추진되면서, 매도·전월세 전략을 언제 어떻게 바꿀지가 화두로 떠올랐습니다.
양도세 유예 종료가 던지는 신호
다주택자가 집을 팔 때 내는 양도소득세는 기본세율(645%)에 2030%포인트를 추가로 붙입니다. 정부는 거래 활성화를 위해 2024년 5월부터 2년간 이 추가 세율을 잠시 없애줬는데, 대통령이 “연장 없다”를 못 박았습니다. 유예 종료 후엔 다시 중과가 살아나므로, 고가 주택일수록 세금 부담이 수억 원까지 뛸 수 있다는 계산이 나옵니다. 반면 토지거래허가구역, 전매제한 등 규제로 2년 안에 계약·잔금을 끝내기는 쉽지 않아 시장이 술렁이는 상황입니다.
전세시장 흔드는 ‘3+3+3’ 법안
현행 주택임대차보호법은 세입자가 한 번(2년) 계약갱신을 요구할 수 있어 최대 4년 거주가 가능합니다. 개정안은 ‘3년 계약 + 2회 갱신’으로 총 9년을 보장합니다. 집주인 입장에선 동일 세입자와 거의 10년을 묶일 수 있어,
• 전세 대신 월세로 돌리거나
• 보증금을 크게 올리거나
• 아예 매물 자체를 줄이는 방안
을 고민하고 있습니다. 전문가들은 “새로 이사 들어올 사람에게 전세 물량이 부족해질 수 있다”고 경고합니다.
내 지갑엔 어떤 변화가?
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다주택자라면
- 실거주·투자 목적별로 보유 주택을 서둘러 정리할지 검토할 시점입니다.
- 매도 계획이 있다면 잔금일이 2026년 5월 8일 이전이어야 중과를 면할 수 있습니다. 중개·대출·등기 절차에 넉넉히 3~6개월은 잡는 것이 안전합니다.
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전·월세 세입자라면
- 9년 거주가 가능해지면 이사 비용·이사 스트레스는 줄어듭니다.
- 다만 전세 물량이 줄어 월세 비중이 늘면, 매달 고정 지출이 커질 수 있으니 가계부 재점검이 필요합니다.
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무주택 실수요자라면
- 양도세 부담이 커지기 전 매물이 늘어 가격 협상 여지가 생길 가능성도 있습니다.
- 다만 보유세(재산세·종부세) 인상 신호가 있어 1주택자라도 장기적인 세금 흐름을 계산해봐야 합니다.
체크리스트
• 주택 매도 시점: 2026년 5월 8일 잔금 완료 여부
• 세입자 계약: 내 계약갱신청구권 횟수와 행사 기한 확인
• 현금 흐름: 월세 전환 대비, 예·적금 만기 조정
• 세금 시뮬레이션: 국세청 ‘양도세 자동계산’·지자체 ‘재산세 가상계산’ 활용
정리하자면, 부동산 세제와 임대차 제도는 예고된 일정대로 움직이지만 시장 반응은 예측과 다르게 흐를 수 있습니다. 대출, 매도·매수, 전·월세 전환 여부는 개인의 자산 규모·소득·거주 계획에 따라 달라지는 만큼, 관련 법안 확정 여부를 지켜보면서 스스로 판단하길 권합니다.
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