한눈에 보는 이번 이슈
정부가 ‘실거주하지 않는 1주택’까지 규제 범위를 넓히고, 다주택자 양도세 중과 유예도 종료했습니다. 동시에 국회에선 임차인이 최대 9년까지 거주할 수 있는 ‘3+3+3’ 임대차 개정안이 발의돼 전세시장 변화가 예고됩니다. 세금·임대차 제도가 동시에 손질되면서 집을 보유한 사람과 세 들어 사는 사람 모두 전략 재점검이 필요한 상황입니다.
왜 이런 움직임이 나왔을까
지난 2년간 금리 인상과 경기 둔화로 주택 거래가 급감했지만, 서울·수도권 인기 지역은 가격 반등 조짐이 나타났습니다. 정부는 “갭투자(전세 끼고 매수)” 등 투자 수요가 다시 살아나는 것을 막기 위해 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도세를 깎아 주는 제도)를 ‘실제 거주’한 경우로 좁히는 방안을 검토 중입니다. 보유세 실효세율도 현재 0.1%대에서 최대 1% 수준까지 올리는 시나리오가 거론됩니다.
여기에 2022년부터 한시 완화했던 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 말 종료됐습니다. 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 최고 75%까지 늘던 세율이 다시 적용되는 셈이어서, 시장엔 “지금 팔지 않으면 세 부담이 더 커진다”는 압박이 커지고 있습니다.
국회는 세입자 보호 강화를 위해 ‘3+3+3’(계약 3년 + 두 번 갱신) 법안을 논의 중입니다. 임대료 상승폭을 계약 갱신 시마다 5%로 묶는 내용도 포함돼 임대인 단체가 강력 반발하고 있습니다.
내 재테크에 미칠 수 있는 영향
• 보유세·양도세 인상 가능성
- 실거주 없이 1주택을 들고 있는 직장인은 매년 내야 할 세금이 최대 10배까지 늘 수 있습니다.
- 세 부담을 줄이려면 거주 목적으로 전환하거나, 장기 보유 전략을 수정해야 합니다.
• 전세 매물 감소·월세 전환 가속
- 3+3+3 제도가 통과되면 임대인은 장기간 자금이 묶이는 것을 피하려고 전세 대신 월세로 돌릴 수 있습니다.
- 전세자금대출을 계획 중이라면 원하는 지역·금액의 전세 물량이 줄어들 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
• 매물 증가는 양날의 검
- 다주택자가 세 부담을 피하려고 매물을 한꺼번에 내놓으면 일시적으로 가격이 눌릴 수 있습니다.
- 다만 금리가 여전히 3%대 중후반이어서 대출을 활용한 매수는 이자 부담이 만만치 않습니다.
• 현금흐름 점검 필수
- 보유세·임대소득 간주 과세(전세보증금에 이자율 2.5%를 적용해 임대수익으로 간주) 확대가 현실화되면, ‘세입자 받으면 세금 없다’는 공식이 깨집니다.
- 연말정산이나 종합소득세 신고 때 예상보다 큰 금액이 나올 수 있어 미리 시뮬레이션 해보는 것이 좋습니다.
앞으로 체크할 포인트
- 세법 개정안 확정 시기: 보통 연말 국회 통과 뒤 이듬해 1월부터 적용됩니다.
- 임대차보호법 개정 진행 상황: 상임위 통과 여부에 따라 전세·월세 시장의 방향이 달라질 수 있습니다.
- 한국은행 기준금리: 추가 인하가 지연되면 대출금리는 현재 수준(주택담보 3.5~4%대)을 당분간 유지할 가능성이 큽니다.
정리하자면, 세금·임대차 제도 변화는 주택 보유자와 임차인 모두의 현금흐름과 의사결정에 직간접 영향을 줍니다. 다만 부동산 가격, 금리, 개인의 자금 사정은 각자 다르므로 투자나 대출 여부는 스스로의 상황을 따져 신중히 판단하시기 바랍니다.
출처
- ('투기용 1주택'도 조준…장특공제 손질 등 거론)(https://www.youtube.com/watch?v=J0FpcEIhAOI)
- (“9년 묶이면 누가 전세 놓나”…'3+3+3' 법안에 전세매물 씨 마른다)(https://www.mk.co.kr/news/business/11444796)
- (다주택자 양도세 중과 유예 종료…부동산 시장 안정 의지)(https://www.youtube.com/watch?v=cBsSiimj-y4)