수도권 전세가 왜 다시 들썩일까?
최근 부동산 시장을 둘러싼 세 가지 변화가 동시에 진행되고 있습니다. 수도권 새 아파트 공급이 줄어든 사이 전세 물건이 급감했고, 정부는 다주택자 규제를 다시 강화하겠다고 예고했습니다. 여기에 임대차법 개정안까지 발의되면서 “집 구하기”와 “전세‧월세 살기” 모두 영향을 받을 수 있다는 전망이 나옵니다.
공급이 마르면 전세부터 흔들린다
2021~2022년 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기로 일부 건설 현장이 공사비를 못 구해 착공을 멈춘 일이 잇따랐습니다. 이 여파가 지금 분양·입주 물량 감소로 이어지고 있습니다. 한국부동산원은 2026년 서울 전세가격 상승률을 4.7%로 예상하는데, 같은 해 매매가격 상승률(4.2%)보다 빠른 속도입니다. 집은 한 번 지으면 수년 뒤에야 시장에 나오기 때문에, 과거의 착공 중단이 ‘전세 가뭄’(전세 물건 부족)이라는 형태로 나타나는 셈입니다.
반면 지방 일부 도시는 미분양이 쌓이고 있습니다. 인구가 줄거나 일자리가 부족한 지역은 수요가 확 꺾이며 공급 과잉이 되고, 수도권은 수요 대비 공급이 턱없이 모자라는 ‘극단적 양극화’가 심해지고 있습니다.
다주택자 규제, 매물이 늘까?
정부는 “실거주 1주택 외에는 사실상 투자용”이라는 인식 아래 다주택자에 대한 양도세 중과(세금을 더 많이 부과)와 주택담보대출 제한 부활을 예고했습니다. 5월부터 양도세 중과가 재시행되면, 보유세 부담까지 함께 늘어날 가능성이 있습니다. 다주택자 입장에서는 매물을 내놓아 세 부담을 줄이거나 임대 사업을 접을 유인이 커집니다. 단기간엔 매물이 늘어 매매가격이 주춤할 수 있지만, 매물을 흡수할 실수요가 한정돼 있어 지역별 체감은 다를 것입니다.
임대차법 개정안이 불러올 변화
국회에 올라간 개정안은 계약갱신청구권을 현행 1회(2+2년)에서 2회(3+3+3년)로 늘려 최대 9년 거주를 보장하는 것이 핵심입니다. 임차인(세입자) 처지에서는 안정적으로 머물 수 있는 장치지만, 임대인(집주인)은 집을 장기간 묶어두는 부담을 느낄 수 있습니다.
가능한 시나리오
- 계약 기간이 길어질수록 집주인이 ‘전세 대신 월세’로 돌려 유동성을 확보
- 시장에 나올 전세 매물이 줄어 세입자는 선택지가 더 좁아질 가능성
- 집주인의 재정 정보 공개 의무가 강화되면, 깡통전세(보증금을 돌려받지 못하는 상황) 위험은 일부 완화
내 재테크에 미칠 영향은?
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전세 수요자는
- 물량이 부족해지면 이사 시기와 주거 예산을 넉넉히 잡는 전략이 필요합니다.
- 전세보험(보증보험)에 가입해 보증금 반환 리스크를 줄이는 방법을 검토할 만합니다.
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내 집 마련 계획이 있는 경우
- 다주택자 매물 증가로 특정 지역에서 일시적 가격 조정이 나타날 수 있습니다.
- 다만 급매물이라고 해도 대출 규제가 함께 강화될 수 있으므로 LTV(주택담보인정비율), 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 미리 확인해야 합니다.
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월세 전환 가능성 대비
- 월세가 늘면 매달 현금 유출이 커집니다. 생활비·적금 비중을 재점검해 월세 지출을 감당할 수 있는 구조인지 확인해 두세요.
정리하자면, 공급 부족이 만든 전세난, 다주택자 규제 강화, 임대차법 개정 논의가 한꺼번에 맞물려 향후 1~2년간 주거 비용 변동성이 커질 수 있습니다. 대출·투자·주거 선택은 각자의 재무 상태와 위험 선호도에 따라 결과가 달라집니다. 정책 변화나 시장 분위기를 참고하되, 최종 결정은 스스로 신중히 판단하시기 바랍니다.
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