이번 주 부동산 뉴스의 핵심은 ‘다주택자에겐 세금을, 임차인에겐 보호를’이라는 정부 기조가 한층 강화됐다는 점입니다. 5월 9일(또는 10일)부터 다주택자 양도소득세(집을 팔 때 내는 세금) 중과 유예가 종료되고, 계약갱신청구권을 최대 9년까지 늘리는 ‘3+3+3’ 임대차법 개정안이 발의되면서 매매·전세 시장이 동시에 요동치고 있습니다.
정부가 꺼내든 ‘세금 카드’의 의미
다주택자는 2023년부터 양도세 중과가 일시적으로 풀려 있었습니다. 시장 급랭기에는 매물을 유도하려는 목적이었죠. 그러나 올해부터는 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트가 다시 붙어 최고 82.5%까지 세율이 올라갑니다. 동시에 “팔지 않으면 보유세를 더 높이겠다”는 메시지가 나왔습니다. 정부는 집을 여러 채 보유해 얻는 ‘차익 기대’를 줄여 거래를 촉진하고, 실수요자(실제로 거주하려는 사람) 중심으로 시장을 돌리겠다는 구상입니다.
전세 시장은 왜 뒤숭숭할까
여당·야당 일부 의원들은 임차인 주거 안정을 위해 계약갱신청구권을 1회(4년)에서 2회(9년)로 확대하는 법안을 냈습니다. 집주인 입장에서는 ‘9년간 전세금을 크게 못 올린다’는 부담이 생겨 전세 대신 월세나 반전세(전세+월세 혼합)로 돌리거나 아예 매물을 거둬들일 가능성이 거론됩니다. 공급이 줄면 남아 있는 전세 보증금이 올라갈 수 있고, 세입자는 선택지가 좁아질 수 있다는 우려가 나옵니다.
내 지갑엔 어떤 파장이?
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내 집 마련 계획
- 다주택자가 양도세 부담을 피하려 매물을 내놓으면 특정 지역, 구축 아파트를 중심으로 ‘급매물’이 늘 수 있습니다. 다만 세율이 높아 매도인이 가격을 충분히 낮추지 않으면 거래가 잠길 수도 있어, 단기간에 큰 폭의 가격 변동을 단정 짓긴 어렵습니다.
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전·월세 전략
- 전세를 찾는 세입자는 앞으로 월세 전환 가능성을念頭(염두)에 두고 가계부를 점검할 필요가 있습니다. 월세는 매달 현금 유출이 커지므로, 자동차 할부·신용카드 등 고정지출과 함께 총부채원리금상환비율(DSR, 대출 원금·이자를 갚는 데 쓰는 비율)을 체크해 두는 게 안전합니다.
- 반대로 집주인이라면 ‘장기 임대 시 세금 혜택’ 요건, 임대사업자 등록 여부를 비교해보는 등 세무 플랜이 중요해집니다.
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대출 및 금리
- 급매로 매수 기회를 노린다면 잔금 시점 금리가 관건입니다. 요즘 주담대(주택담보대출) 금리는 3%대 초중반까지 내려왔지만, 물가 흐름에 따라 재상승 가능성도 배제할 수 없습니다. 고정형·변동형 중 어떤 것을 택할지, 중도상환수수료(대출을 조기 상환할 때 내는 비용)를 꼼꼼히 비교해야 합니다.
부동산 외 소비·투자도 점검
세금·임대 규제 강화로 부동산 투자 수익률이 예전 같지 않을 수 있습니다. 여윳돈이 생기면 예금·적금 금리(현재 연 3% 안팎), 채권·주식형 펀드 등 다른 자산으로 분산하는 방안도 검토해볼 만합니다. 다만 어느 시장이든 변동성은 존재합니다.
정리하자면, 정부는 다주택자에게 세(稅) 부담을 높여 매물을 유도하고, 세입자 거주 기간을 늘려 불안을 완화하려 합니다. 이에 따라 매매·임대 시장 모두 단기 혼선이 불가피합니다. 대출 규모, 거주 계획, 현금흐름은 개인마다 다르므로, 정보를 충분히 수집하고 세무·금융 전문가 의견을 참고해 스스로 판단하시기 바랍니다.
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