서울 공덕역 인근 주상복합(주거‧상업 복합 건물) 사업이 중단 위기를 딛고 다시 움직이기 시작했습니다. 신한금융그룹이 한국자산관리공사와 손잡고 1,400억 원을 빌려주는 데 성공하면서인데요. 같은 시기 국회에는 세입자가 한 집에 최대 9년까지 거주할 수 있도록 하는 임대차법 개정안이 올라왔고, 초고가 주택의 양도세 혜택(장기보유특별공제)을 줄이려는 세제 논의도 재점화됐습니다. 주택 공급, 전세 시장, 양도세 제도까지 한 번에 겹치면서 ‘내 집 마련’과 ‘내 집 보유’ 전략 모두에 영향을 줄 수 있다는 것이 이번 뉴스의 핵심입니다.
도심 주택사업 숨통은 왜 트였나
부동산 경기 둔화로 공사비를 못 구해 멈춰 선 프로젝트파이낸싱(PF, 건설사업 자금 조달 방식) 현장이 적지 않습니다. 금융회사들도 부실 위험을 우려해 돈줄을 조였는데, 신한금융이 공공기관과 펀드를 만들어 직접 리스크를 관리하면서 자금을 공급했습니다. 기존 ‘도시형 생활주택’ 계획을 더 수익성이 높은 주상복합으로 바꿔 수익 전망을 개선한 점이 주효했습니다. 시장에서는 “멈춰 있던 다른 현장도 비슷한 구조조정이 가능할 것”이라는 기대가 나옵니다.
임대차·세제 규정, 동시에 흔들
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주택임대차보호법 개정안
• 계약갱신 청구권이 4년(2+2)에서 9년(3+3+3)으로 확대
• 임대인의 보증금 증액 제한, 정보 공개 의무 강화
→ 임대인은 장기간 묶일 수 있다는 부담, 전세 물량이 더 줄어들 가능성 제기 -
장기보유특별공제(장특공제) 손질론
• 현재는 1주택자가 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 양도세를 깎아줌
• “12억 원 초과 초고가 주택에는 혜택이 과하다”는 의견 vs. “실거주 보호” 반론
→ 거주 기간을 더 엄격히 따져 혜택을 주되, 고가 기준을 높이거나 낮추는 안이 거론
내 지갑에는 어떤 변화가?
• 전세 찾기 어려워질 수 있음
- 전세 물건 감소가 현실화되면 월세나 반전세(월세+전세 혼합) 선택지가 늘어날 수 있습니다.
• 대출 환경 완화 기대
- PF 정상화 사례가 누적되면 금융권이 리스크를 재평가해, 주택담보대출·중도금대출 금리 스프레드(가산금리)를 소폭 낮출 여지는 있습니다. 다만 당장 큰 폭의 금리 인하는 기대하기 어렵습니다.
• 양도 일정·보유 전략 재점검 필요
- 장특공제 개편이 확정되면 12억 원 안팎 집을 가진 1주택자의 절세 전략이 달라집니다.
- 거주 요건을 강화할 경우 실거주 기간을 채우지 못하면 절세 폭이 줄어들 수 있으니, 매도‧임대 시점을 다시 계산해야 합니다.
• 소비 여력 변화
- 전세→월세 전환이 늘면 매달 주거비가 올라 총지출이 커집니다. 반대로 도심 신규 아파트 공급이 확대되면 중장기적으로 전월세 상승세가 식을 수 있습니다.
정리하자면, 도심 주택 공급 확대 신호와 임대차·세제 규정 변화 가능성이 동시에 등장했습니다. 공급 측면에서는 PF 정상화가 반갑지만, 임대차법 개정과 장특공제 수정이 현실화되면 전세 구하기와 절세 전략이 모두 달라질 수 있습니다. 투자나 대출, 매도 시점을 결정할 때는 본인의 거주 계획, 자금 흐름, 세금 부담을 종합적으로 따져보시기 바랍니다.
출처
- 신한금융그룹, PF 정상화로 도심 주택공급 첫 성과[3] (https://www.hankyung.com/article/202603047556P)
- '세입자 최대 9년 거주' 갱신법 발의…"누가 전세 내놓겠나" 시끌[2] (https://www.mt.co.kr/estate/2025/10/16/2025101608304448711)
- 100억 올라도 세금 7억?‥"장특공제 '거주'로"[5] (https://www.youtube.com/watch?v=zcgQOBXCBzQ)