서울 전세가격이 6년 만에 가장 가파르게 오르면서 ‘언제 집 구해야 하나’ 고민이 커지고 있습니다. 동시에 다주택자에게 부과되는 양도세(집을 팔 때 내는 세금) 중과로 시장에 매물이 잘 나오지 않아, 전·월세 물량이 더 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다. 이번 뉴스는 ‘전셋값 상승’과 ‘양도세 중과’라는 두 가지 축이 맞물려 주택 시장에 영향을 주고 있다는 점이 핵심입니다.
전셋값이 뛰는 배경
전세가격이 오르는 가장 큰 이유는 공급 부족입니다. 2024년 입주 예정 아파트 수가 최근 5년 평균보다 15%가량 적습니다. 여기에 학군·교통이 좋은 서울 인기 지역에는 실거주 수요까지 몰리면서 전세 물건이 빠르게 소진되고 있습니다. 정부가 2020년 도입한 전월세 상한제(계약 갱신 시 임대료 상승폭을 5%로 제한)는 세입자 보호라는 장점이 있지만, 집주인 입장에서는 신규 계약 시 전세금을 크게 올려 받으려는 동기가 됩니다. 그 결과, 기존 세입자가 나가면 같은 집 전세가가 급등하는 ‘이중 가격’ 현상이 나타나고 있습니다.
양도세 중과가 만든 ‘매물 잠김’
다주택자가 집을 팔 때 양도차익의 최대 62%까지 세금으로 내야 하는 제도가 계속 유지되고 있습니다. 예를 들어 5년 전 8억 원에 산 집을 10억 원에 팔면 2억 원 차익이 생기는데, 실제 손에 남는 돈은 절반 이하일 수 있다는 의미입니다. 세금 부담이 크다 보니 다주택자는 버티기를 선택하고, 시장에 나올 매물은 자연스럽게 줄어듭니다. 매물이 감소하면 집값·전셋값 모두 상승 압박을 받게 되는 구조입니다.
내 재테크에는 어떤 영향이 있을까?
• 전세 구하기: 봄 이사철(34월)과 하반기 학군 이동기(89월)에는 전세 매물이 더 scarce(희소)할 수 있습니다. 계약 갱신을 앞둔 세입자는 미리 주변 시세를 파악해 증액 폭을 예측해 두는 것이 좋습니다.
• 대출 계획: 전세대출 금리는 3%대 중후반에서 등락 중입니다. 전셋값이 오르면 대출 한도도 늘 수도 있지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 걸릴 수 있으므로 한도·금리를 모두 확인해야 합니다.
• 주택 매수 타이밍: 연구원 전망에 따르면 올해 상반기까지는 매매가격이 완만히 조정될 가능성이 크지만, 인기 지역은 하반기 반등할 수 있다는 시나리오가 제시됩니다. 실거주 목적이라면 금리 흐름, 입주 물량, 세제 변화 등을 종합적으로 볼 필요가 있습니다.
체크포인트: 전셋값·세금·금리 삼중 변수
- 전세가격: 6년 만의 최고 상승률, 공급 부족이 당분간 이어질 전망
- 양도세 정책: 다주택자 매물 유도를 위한 완화 여부가 향후 변수
- 금리 환경: 기준금리 인하 기대가 있지만 속도·시점은 아직 불확실
정리하자면, 최근 전셋값 급등과 양도세 중과는 서로 영향을 주며 시장 불확실성을 키우고 있습니다. 다만 모든 결정—전세 재계약, 주택 매수, 전세대출—은 개인의 소득, 보유 자산, 거주 계획에 따라 달라집니다. 정책 변화와 금리 흐름을 꾸준히 체크하면서, 최종 판단은 스스로의 생활 여건과 리스크 허용 범위를 기준으로 하시길 바랍니다.
출처
- 6년 최고 찍은 서울 전셋값 상승률…"더 오른다" 전망, 왜? (https://www.mt.co.kr)
- "2억? 이젠 27억 냅니다"…다주택자, 매도차익 절반 이상 세금으로 (https://www.mt.co.kr)
- (2024년) 주택시장 전망과 정책방향 (https://nsp.nanet.go.kr/plan/subject/detail.do?nationalPlanControlNo=PLAN0000043048)