이번 주 부동산 관련 뉴스는 ‘다주택자의 막차 절세’, ‘서울을 떠난 실수요자의 경기권 이동’, ‘투기 억제용 토지거래허가구역 확대’라는 세 가지 키워드로 묶을 수 있습니다. 세제 혜택이 끝나기 직전 막판 신청이 몰리고, 서울 집값 부담이 경기도로 수요를 밀어내는 사이, 정부는 일부 지역을 규제구역으로 묶어 시장 과열을 차단하겠다는 흐름입니다.
왜 갑자기 다주택자 신청이 폭증했을까?
토지사용허가(토허) 신청 건수가 하루 새 909건 늘어난 이유는 간단합니다. 지금까지 다주택자는 일정 요건을 맞추면 양도세 중과(세율 추가 부담)와 취득세 감면을 받을 수 있었는데, 정부가 “곧 종료”를 예고했기 때문입니다. ‘혜택이 사라지기 전 미리 신고해 두자’는 심리가 한꺼번에 분출된 셈이죠.
세금이 줄어드는 구조를 조금 더 풀어보면,
- 양도세 중과 배제: 집을 팔 때 적용되는 추가 세율을 면제받음
- 취득세 감면: 새 집을 살 때 내야 하는 세금 일부를 깎아줌
따라서 기한 내 서류만 제출해 두면 일정 기간 뒤 매도·매수를 할 때도 ‘혜택 확정’ 효과가 있습니다.
실수요자는 왜 경기도로?
서울 아파트 중위가격은 10억 원을 넘어선 지 오래입니다. 반면 경기 남부·서부의 일부 신축 단지는 같은 평형 기준으로 6억~7억 원대가 많습니다. 대출 규제(DSR·총부채원리금상환비율)가 같은 조건으로 걸리더라도, 서울보다 경기권이 실제 마련해야 할 현금(자기자본)이 적습니다. 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 아니라, 직장·자녀 통학권을 고려한 실수요자들이 “차라리 출퇴근 시간을 늘리더라도 가격 부담을 낮추자”는 선택을 하고 있습니다.
토지거래허가구역 지정이 의미하는 것
정부는 모아타운 14곳, 그리고 잠실·삼성·대치동(일명 잠·삼·대청) 일대를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 여기서 주택이나 토지를 사고팔려면 구청 허가가 필수입니다. 목적이 ‘실거주’인지, 자금 출처는 명확한지 등을 증명해야 하므로 단기 시세차익을 노린 투기 세력은 진입이 어려워집니다.
내 지갑엔 어떤 영향이 있을까?
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다주택자
- 기존에 집을 여러 채 보유했다면, 혜택 종료 전에 매도·매수 계획을 세밀히 점검할 필요가 있습니다.
- 신청만 해두고 실제 거래는 나중에 해도 되므로, 매수 타이밍과 보유 기간에 따른 세부담을 계산해야 합니다.
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무주택·1주택 실수요자
- 서울과 경기도 사이 ‘가격 격차’가 더 벌어질 가능성도 있습니다. 내 집 마련 지역을 고를 때 출퇴근 시간, 생활권, 향후 집값 흐름을 종합적으로 비교해야 합니다.
- 토지거래허가구역에 들어간 지역은 전세나 월세 수급이 당분간 타이트해질 수 있으니 이사 계획이 있다면 미리 임대차 계약 움직임을 체크하세요.
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대출·자금 계획
- 규제 지역은 담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 한도가 더 엄격합니다. 같은 5억 원 아파트라도 ‘허가구역 내’인지 ‘외’인지에 따라 가능한 대출액이 달라질 수 있습니다.
- 변동금리 대출을 보유했다면 금리 변동 외에 ‘세제·규제 변화로 인한 매물 증가’까지도 가격에 영향을 줄 수 있음을 염두에 두세요.
정리하자면, 이번 세제 혜택 종료와 규제 지역 확대는 특정 방향으로 집값을 단정 짓기보다, 시장 참여자들의 ‘행동 시기’를 앞당기거나 늦추는 역할을 합니다. 대출, 매수·매도, 전·월세 전환 등 각자의 전략은 가계 상황, 보유 자산, 거주 계획에 따라 달라질 수 있으니, 관련 세법·대출 규정을 한 번 더 확인하고 스스로 판단하시기 바랍니다.
출처
- 토허 신청 하루새 909건…다주택 절세 막차 탔다 (https://www.hankyung.com/realestate)
- 서울 실수요자, 경기도 아파트 시장 '노크'… (https://news.daum.net/estate)
- 모아타운 14곳·잠삼대청 토지거래허가구역 지정 (https://www.hankyung.com/realestate)